Переустройство или перепланировка квартир.

 Сам по себе термин 'перепланировка' в квартире или в нежилом помещении означает изменение планировочных решений, а также перенос любого оборудования в каком-либо конкретном помещении.  То есть перестановка мебели, перенос телевизора, или стиральной машинки внутри этого помещения перепланировкой не являются и никакого согласования ни с кем, кроме членов Вашей семьи, а в нежилом помещении собственника этого помещения не требует.

  В соответствии с ч.3 ст. 1 Закона   N 37 г. Москвы от 29.09.1999 г. с изменениями (Закон N 22 от 07.04.2004г.) действует с 28.05.2004г. 'Перепланировка', а если точно по букве закона, то Переустройство помещений это 'проведение в одном или нескольких взаимосвязанных помещениях жилого дома строительных работ, в том числе работ реконструктивного характера (далее реконструктивные работы), для их перепланировки или переоборудования в целях изменения эксплуатационных качеств помещений при сохранении общих технико-экономических показателей в пределах габаритов объекта переустройства'. Вот так кратко и по сути, что называется ничего лишнего.

Говоря простым языком      Перепланировкой, или Переустройством квартиры, является любое отличие фактической планировки помещения от поэтажного плана БТИ. В рамках действующего законодательства любое, даже малозначительное переоборудование квартир, в том числе квартир так называемой "свободной" планировки, требует обязательного согласования перепланировки в установленном законом порядке и получения Разрешения на переустройство этой квартиры.

Понятно что, зайдя на сайт Правительства г.Москвы вы свободно можете сами из первого источника узнать о том, что можно делать при Переустройстве своей квартиры или нежилого помещения, а чего делать не следует. К стати вышеупомянутый Закон N 37 не единственный документ, регламентирующий данную сферу нашей с Вами жизни. Помимо этого следует также обратиться к Гражданскому Кодексу РФ, новому, недавно принятому  Жилищному Кодексу, а также целому перечню различных распоряжений и внутренних приказов по тем организациям и учреждениям, которые будут согласовывать ваши пожелания.

Но, нам кажется, наиболее важным для  тех, кто решается на, переустройство своего помещения,  как правило, является перечень того, что реально можно делать при переустройстве, а чего делать нельзя ни в коем случае.

Наши юристы позаботились о том, чтобы Вы не тратили свое драгоценное время зря и поэтому ниже мы приводим наиболее полный, но, к сожалению не окончательный перечень того, что Вам при согласовании переустройства Вашей квартиры не разрешат никогда.

При переустройстве (перепланировке) не допускается:

1.Переустройство помещения, приводящее к:

1.1. Нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания;

1.2. Ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов дома, строения, или отдельного помещения, в особенности если здание является памятником архитектуры;

1.3. Удалению, разрушению либо нарушению нормальной работоспособности  противопожарных устройств или оборудования;

1.4. Затруднению доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

1.5.   Затруднению доступа других жителей дома к местам общего пользования, как то ко входным дверям, лестничным   площадкам, лестничным маршам (в том числе лестницам черного хода), а также межквартирным холлам;

2. Переустройство помещения в строениях, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такая перепланировка не является необходимой для обеспечения безопасности проживания;

3. Переустройство смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения МВК;

4. Переустройство помещений, состоящих на учете Штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника Штаба;

5. Проведение и реализация  мероприятий:

5.1. Нарушающих требования строительных, санитарно-гигиенических, технических, эксплуатационных нормативных документов, действующих для жилых зданий;

5.2. Ведущих к ухудшению условий эксплуатации жилого фонда;

5.3. Ведущих к ухудшению условий проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры;

6. Демонтаж:

6.1. Несущих опор, стен и балок;

6.2. Ненесущих разгружающих опор стен и балок в домах с деревянными, либо смешанными перекрытиями;

6.3. Вентиляционных коробов и коллекторов;

6.4. Оконных,  проемов, в том числе их замуровывание;  

7. Замуровывание в стены газовых стоек и газовой разводки;

8. Оборудование санузла над жилыми помещениями или кухней соседей;

9. Установка или переустройство перегородки, если в результате образуется комната без естественного освещения или  приборов отопления;

10. Переустройство помещений, в результате которого образуется комната площадью менее 9 кв.м.,  шириной менее 2,25м., средней  высотой менее 2,20м.;

11. Увеличение подсобной площади за счет жилой;

12. Объединение квартиры по вертикали.

13. Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструктивных работ либо реконструкции жилых домов:

13.1 Переустройство балконов в эркеры, обустройство над балконами козырьков;

13.2 Превращение в эркеры существующих лоджий и балконов путем их остекления и вынесения на них отопительных приборов;

14. Расширение либо увеличение оконных проемов;

15.  Обустройство балконов только в одной отдельно взятой квартире, а также изменение наружного периметра стен;

16. Переустройство помещения без согласия собственника (владельца) жилья, а также при отсутствии согласия всех совершеннолетних жильцов квартиры.

Мы надеемся, что ничего вышеперечисленного вы делать в своем помещении не намерены. И если это так, то теперь о том, что можно делать при переустройстве помещений. Этот перечень не столь обширен, но все же оставляет богатое поле для творчества.

При переустройстве(перепланировке) допускается:

1.Изменение системы газификации и водоснабжения с помощью соответствующих служб при наличии у организации, проводящей данные виды работ соответствующей лицензии;

2. Укладка в штробы внутренней разводки труб водяного отопления, водоснабжения, либо электропитания;

3. Расширение жилого пространства за счет коридора, второй кухни при объединении нескольких квартир по горизонтали;

4. Прорубка, либо заделка межкомнатных дверных проемов и арок в несущих и ненесущих  конструкциях при наличии всех расчетов и в виде исключения после укрепления стен;

5. Снос ненесущих межкомнатных перегородок с соблюдением строительных норм и правил;

6. Замена перекрытий путем обустройства монолитных полов и потолков в домах со смешанными, либо деревянными перекрытиями;

7. Расширение площади санузла за счет площади коридора, либо подсобного помещения;

8. Обустройство ниш в несущих (кроме наружных) стенах при наличии всех расчетов;

9. Обустройство каминов в домах на последних этажах.

10. Выкуп и переоборудование чердачных помещений.

При этом при проведении данных видов работ важно помнить, что все они должны проводиться только:

1.          После получения разрешения от уполномоченного на то органа (в большинстве случаев районные межведомственные комиссии, далее - МВК);

2.          Строительной фирмой имеющей специальную лицензию;

3.          Должны вестись  в дневное время.

С чего все начинается:

1. Как это не странно, но начинать готовиться к переустройству Вашей будущей квартиры, лучше всего до ее приобретения.

Почему это именно так мы вам сейчас объясним.

Большинство наших клиентов, производя подбор новой квартиры берут у потенциальных продавцов копии поэтажных планов этих квартир и уже сразу зрительно стараются представить себе будущую планировку. Конечно, это вполне разумно, вот только способны ли вы сами оценить потенциальную возможность реализации Ваших дизайнерских решений. Мы не хотим ни в коем случае никого обидеть, но на самом деле оценить, к примеру, возможность сноса деревянной, на первый взгляд не несущей перегородки может только специалист, т.к. в старых домах некоторые не несущие перегородки являются разгружающими и их снос может привести к серьезным последствиям. Поэтому, предоставив нам копию поэтажного плана Вашей будущей квартиры, вы, возможно, убережетесь от  приобретения такого помещения, которое не может быть переоборудовано в соответствии с Вашими пожеланиями.

Советуем Вам также посетить Вашу будущую квартиру еще раз, уже с вашими прикидками по поводу ее переустройства и что немаловажно, по-возможности  постарайтесь переговорить с Вашими будущими соседями по поводу предстоящего ремонта. Уверяем Вас это не лишнее, т.к. если они не проникнутся к Вам пониманием и воспримут предстоящий ремонт в штыки, то лучше отказаться от приобретения такой квартиры.

И к стати, если Вы еще не оформили в собственность свою квартиру, то попросите продавца заказать поэтажный план с экспликацией в двух экземплярах, тогда один у вас пойдет на сделку, а второй останется Вам для проведения переустройства в Вашем помещении. Этим вы существенно можете сократить себе время, т.к. изготовление этого плана может занять от 7 до 14 дней.  Если же Вы упустили этот момент не расстраивайтесь, т.к. оформив у нотариуса доверенность на сотрудника нашего агентства вы избавите себя от утомительного стояния в очереди.

Но предположим квартиру вы уже купили и уже точно знаете без всяких там советов, то как она должна будет выглядеть после проведения ремонта и переустройства.   В этом случае начинать нужно, лучше всего, с получения поэтажного действующего плана БТИ  с экспликацией помещений к нему.  При этом не имеет значения где Вы будете делать проект переустройства Вашей квартиры, как не имеет значения и то к кому вы обратитесь с вопросом о помощи в согласовании в различных инстанциях этого проекта. В любом случае  специалист занимающейся этой проблемой обязательно попросит Вас предъявить, причем по-возможности в оригинале исходный поэтажный план.

2. Далее если вы сами решите заниматься поиском проектной организации, (она  обязательно должна иметь специальную лицензию). Мы очень советуем Вам прислушаться к рекомендациям проектировщиков по поводу предстоящего переустройства Вашей квартиры. И если они будут говорить Вам о том, что при согласовании проекта могут возникнуть сложности, то лучше постараться исключить спорные моменты из Вашего проекта.

3. Собственно согласования проекта переустройства могут начаться только при соблюдении всех требований изложенных выше. А также обязательном согласии на предстоящий ремонт с переоборудованием, всех Ваших соседей. Здесь то и потребуется их понимание Вашего желания о котором, мы говорили ранее.

Итак, все вышеперечисленные документы у Вас на руках, Вы уже выяснили, что и где Вам нужно согласовывать, но есть  еще важный момент - часы приема в различных инстанциях и дни их работы. Сразу хотим сказать, что, к сожалению, в различных районах и округах это все очень дифференцировано, поэтому мы не можем привести здесь полностью часы работы каждой согласующей инстанции.

При этом, даже с соблюдением всех наших рекомендаций никто не может прогарантировать вам прохождения всех согласований  проекта переустройства с Вашего первого  посещения каждого чиновника.

4. Согласования наконец-то пройдены и теперь вы можете сдавать Ваш согласованный проект на районную  МВК.

5. После прохождения определенного времени Вы получаете  на руки Распоряжение местного главы администрации и выписку из протокола заседания МВК с разрешением на переустройство Вашей квартиры. Пожалуйста проверьте каждый из этих документов до буковки и внимательно прочитайте условия и сроки действия полученного Вами разрешения.

Учтите, что не соблюдение этих условий может повлечь отзыв драгоценного документа органом его выдавшем и не факт, что его Вам выдадут вновь.  

Важное примечание: практика показывает, что общее время получения разрешения на переустройство квартиры, в тех случаях, когда Вы решите сами заниматься  этим вопросом, в некоторых случаях  может достигать от 6 (шести) месяцев до года, а при переустройстве чердачных помещений и того больше.

Если у Вас нет такого запаса по времени, то лучше все же  обратиться к специалистам.

К стати наши опытные специалисты всегда готовы прийти Вам на помощь  и провести значительную часть всех вышеназванных работ за Вас.

Обращайтесь по тел. 101-38-72,   746-60-50 или нажмите сюда